La hipoteca inversa

En muchas ocasiones, una vez acaecida la tan ansiada jubilación, la pensión u otros ingresos ordinarios no son suficientes para cubrir las necesidades del pensionista o simplemente para mantener el nivel de vida al que estaba habituado, ni tan siquiera para acercarse al mismo. Además, ha aumentado la esperanza de vida por lo que se precisan esos ingresos durante más años. Y puede que el elemento principal que constituya nuestro patrimonio sea un bien inmueble, la vivienda habitual. De hecho, se calcula que el 92% de los más de 7,5 millones de personas mayores de 65 años que viven en España posee una vivienda en propiedad.

Necesitamos una nueva fuente de financiación pero nuestro patrimonio es improductivo puesto que se reduce a la vivienda que precisamos para vivir. En el mercado de capitales podemos encontrar distintas opciones, por ejemplo, la constitución de una renta vitalicia a cambio de la imposición de un capital. El problema consiste en que la imposición del capital requiere la transmisión de la vivienda al fallecimiento del titular de la renta. Una alternativa puede ser la llamada hipoteca inversa, que permite convertir la vivienda en recursos económicos mientras se continúa haciendo uso de ella. La hipoteca inversa tiene su origen en los países anglosajones y se ha regulado recientemente en España.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la cual se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la cual se establece una determinada norma tributaria, regula la hipoteca inversa en la disposición adicional primera.

Se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante o sobre cualquier otro inmueble de su propiedad. Se trata de un negocio por el cual una persona que posee un inmueble recibe cada mes una renta, y al fallecimiento del propietario los herederos harán frente al pago del préstamo o la entidad financiera procederá a ejecutar la garantía, lo que se traducirá en la venta del inmueble para satisfacer la deuda y le entrega a los herederos del dinero restante de la venta, si lo hubiere.

La hipoteca inversa se podrá contratar con entidades de crédito y con entidades aseguradoras autorizadas para operar en España. Estas entidades deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción del mismo.

La hipoteca inversa supone el endeudamiento por el titular de un bien inmueble que ofrece precisamente este bien inmueble como garantía hipotecaria del crédito que recibe de la entidad financiera. Su principal ventaja consiste en que, sin necesidad de vender el inmueble y conservando su propiedad, se obtiene un aporte pecuniario suplementario que complementa la pensión de jubilación o de viudedad del titular o de su cónyuge. En otras palabras, se convierte el valor del inmueble en dinero disponible de carácter periódico.

Mientras uno de los titulares de la renta mensual viva, no deberá devolver la deuda con la entidad financiera. Además, en caso de fallecimiento de uno de los titulares, el otro continúa cobrando la renta.

En el caso de que el bien hipotecado que garantiza la deuda con la entidad financiera se transmita voluntariamente por su propietario antes de que finalice el periodo contratado en la hipoteca inversa, la entidad crediticia o aseguradora podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

1. Los requisitos de la hipoteca inversa

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, establece una serie de requisitos para que la hipoteca inversa pueda acogerse a los beneficios fiscales previstos.

El primer requisito es que el préstamo sólo lo pueden contratar mayores de 65 años, por lo que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectados de dependencia severa o gran dependencia. Si la pareja propietaria de la vivienda no está casada, es aconsejable contratar la hipoteca a nombre de los dos, designándose recíprocamente beneficiarios el uno del otro para el caso de premoriencia de uno de los dos.

En segundo lugar, el titular de la hipoteca debe disponer del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas, esto es, mediante rentas. Se impide, por tanto, la utilización de esta figura para el cobro diferido de capitales o la acumulación de rendimientos tras un periodo de capitalización previamente pactado. Se quiere que la deuda financie los ingresos ordinarios del titular.

En tercer lugar, la deuda sólo será exigible por la entidad financiera y su garantía sólo será ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.

Por último, la vivienda hipotecada debe ser tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente. El requisito exige que la vivienda esté libre de cargas, en régimen de propiedad y a nombre del titular o cónyuge que figurará en el contrato de hipoteca inversa.

2. Las características de la hipoteca inversa

Por otro lado, es un crédito hipotecario atípico. Sería la operación contraria a lo que habitualmente se entiende por crédito o préstamo hipotecario. A diferencia de lo que suele ser habitual en esta clase de créditos donde se dispone de todo el capital a la concesión del préstamo para financiar la adquisición de la vivienda y, posteriormente, se va devolviendo a la entidad financiera durante el plazo estipulado (que alguna entidad financiera publicita hasta en cincuenta años) el capital recibido más los intereses devengados, en el caso de la hipoteca inversa se va recibiendo el crédito en forma de renta mensual durante el periodo de tiempo estipulado en el contrato o, si se pacta una renta vitalicia, hasta el fallecimiento del titular del inmueble hipotecado o de su cónyuge supérstite. De esta forma se consigue un complemento dinerario que fortalezca los ingresos ordinarios.

Otra diferencia con los créditos hipotecarios directos reside en el hecho de que para contratar una hipoteca inversa no se exige disponer de unos ingresos mínimos o una nómina puesto que la entidad financiera entiende que no hay ningún riesgo al garantizar la deuda el inmueble hipotecado. El único aval que se reclama es demostrar que efectivamente se es el propietario del inmueble.

Se trata de un instrumento financiero flexible que permitiría cobrar una renta mensual por la celebración del crédito hipotecario y, a su vez, alquilar la vivienda habitual, obteniendo el correspondiente alquiler. Esta opción resulta interesante para quienes se vean en la necesidad de ingresar en una residencia, cuyo pago hace pequeños a todos los ingresos dinerarios que se puedan conseguir.

El importe de la renta mensual dependerá de la edad del particular que suscribe el crédito y de su cónyuge, del valor de la vivienda y del tipo de renta que se elija (temporal o vitalicia). Aunque no debemos olvidar que la hipoteca inversa es un negocio y por tanto la posibilidad de contratar una hipoteca inversa está en relación al valor del inmueble. Es decir, no todo aquel que disponga de un inmueble en propiedad podrá celebrar una hipoteca inversa, el valor de la vivienda ha de ser suficiente como para que a la entidad financiera le sea rentable la celebración del contrato.

La entidad financiera no puede exigir la devolución de la deuda acumulada hasta que no muera su titular o el último de los beneficiarios de la hipoteca inversa, si así se establece en el contrato.

El cobro de cada mensualidad incrementa el importe de la deuda con la entidad financiera; asimismo, se adicionan los intereses generados por el capital dispuesto hasta la finalización de la renta o hasta el fallecimiento, en el caso de que la renta mensual sea vitalicia. Incluso, alguna entidad financiera propone una situación intermedia en la que se cobra una renta mensual durante un periodo de tiempo y a partir de entonces no se cobran rentas pero tampoco se deben los intereses mientras viva alguno de los titulares de la renta, intereses que se acumularán en el crédito hasta su cancelación.

3. Los beneficios fiscales

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, ha establecido una serie de beneficios fiscales, básicamente bonificaciones, como la exención del pago de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados a la hora de constituir la hipoteca, o la reducción de los honorarios notariales y registrales. No obstante, estas bonificaciones están condicionadas al cumplimiento de determinados requisitos, que vimos con anterioridad. Ahora bien, no sólo la constitución, sino que cualquier escritura pública en torno a una hipoteca inversa (subrogación, novación modificativa, cancelación) se podrá acoger a las bonificaciones anteriores.

De no darse tales requisitos o en el supuesto de que se ofrezca en hipoteca un bien inmueble que no constituya la vivienda habitual del solicitante, se deberán sufragar los gastos propios de la constitución de un crédito con garantía hipotecaria, gastos que se financiarán con cargo al crédito y, por consiguiente, incrementarán la deuda con la entidad financiera. Nos referimos a los gastos de notarías, registros, gestorías, impuestos, tasación del inmueble y comisiones que se puedan establecer. La hipoteca inversa, al igual que la hipoteca directa, tiene una comisión de apertura (normalmente negociable).

El hecho de que la renta mensual no se deba declarar en la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, a diferencia de la pensión de jubilación que sí se declara, no debe llevarnos a equívoco y deducir de ahí de que gozamos de algún beneficio fiscal en dicho impuesto. La renta mensual de la hipoteca inversa no es renta a efectos del impuesto sino que estamos ante una deuda que va acumulando el contribuyente, y las deudas no se incluyen en esta declaración. Cuestión distinta se plantea respecto al Impuesto sobre el Patrimonio donde la renta percibida no se declara pero la deuda generada forma parte del pasivo del contribuyente.

Las entidades financieras, respecto a la renta vitalicia de la hipoteca inversa, suelen ofrecer un producto mixto: en primer lugar, una renta mensual durante un plazo pactado que se carga contra el crédito hipotecario y, como hemos visto, no se declara en el IRPF; y en segundo lugar, una vez finalizado el periodo anteriormente pactado, se sigue cobrando la misma renta mensual vitalicia pero, en este caso, como consecuencia de la contratación de un seguro de prima única, prima que se cargará en el saldo del crédito. A diferencia de la primera cuantía que es una deuda del contribuyente, la renta mensual generada en el contrato de seguro de prima única se califica como rendimiento de capital mobiliario, en concreto hablaríamos de una renta vitalicia inmediata. Este rendimiento se debe declarar en el IRPF, y como tal está sometido a la correspondiente retención (que en la actualidad sería del 18 por cien). El rendimiento de capital variará de un supuesto a otro en función de la edad del rentista en el momento de constitución de la renta en el seguro de prima única.

Por último, se permite que el propietario o el beneficiario de la renta mensual pueda destinar parte o toda la renta percibida a la contratación de un plan de previsión asegurado. Este plan de previsión asegurado no podrá sufragarse mediante la movilización de otros instrumentos de previsión social, y viceversa, los derechos consolidados en este plan de previsión asegurado no podrán movilizarse a otros sistemas de previsión social. La principal ventaja de esta fórmula consiste en que se podrá rescatar el capital acumulado una vez transcurran diez años desde la primera aportación al plan de previsión asegurado, puesto que se asimila la contingencia de jubilación a la supervivencia del tomador del plan de previsión asegurado una vez transcurridos esos diez años.

4. La liquidación de la deuda

Todas las ventajas que hemos mencionado hasta el momento tienen un pero o una contrapartida. Las rentas cobradas más los intereses devengados han generado una deuda con una entidad financiera, deuda que alguien deberá sufragar. Ya hemos comentado que los rentistas cobran la pensión mensual y no devuelven el capital prestado ni los intereses que se han generado. Los paganos de la hipoteca inversa serán los herederos de los rentistas.

Así, una vez fallecido el último de los rentistas, existirá una deuda con la entidad financiera por el importe de las rentas cobradas más los intereses devengados hasta ese momento. La cuantía de la deuda pendiente será inferior al valor del inmueble hipotecado que forma parte de su herencia. En este momento, los herederos deberán elegir entre dos opciones. La primera posibilidad sería quedarse con la vivienda hipotecada y devolver la deuda a la entidad financiera, bien con sus propios fondos bien solicitando un préstamo para financiar la devolución. La segunda posibilidad consistiría vender la vivienda hipotecada y destinar parte del importe de la venta al pago de la deuda pendiente con la entidad financiera. La entidad financiera no podrá, en ningún caso, exigir una compensación por la cancelación de la deuda.

En ambos casos, los herederos sólo tendrán que declarar y pagar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sobre la cuantía que exceda del saldo de la hipoteca inversa, ya que dicho saldo es lo que verdaderamente heredan. En cuanto a la tributación de la transmisión hereditaria de la vivienda hipotecada en el IRPF de los fallecidos resulta de aplicación la exención del impuesto, también conocida como la «plusvalía del muerto».

Si a la finalización de las rentas por el fallecimiento del último de los beneficiarios la deuda pendiente supera el valor del inmueble y los herederos deciden no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, la entidad financiera sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

Dr. Alberto Atxabal Rada

Profesor de Derecho Financiero y Tributario

Universidad de Deusto