Vivienda habitual

CONSULTA:

En el ejercicio 2006 vendí mi vivienda sita en Huelva y, al entender que era de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual, no tributé por el beneficio obtenido en dicha venta en mi declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Recientemente, la Agencia Tributaria me ha practicado una liquidación provisional en la que me exige el ingreso de la cuota derivada de dicha venta más los correspondientes intereses de demora al considerar improcedente la citada exención. En base a los hechos que expongo a continuación, ¿creen que existirían argumentos para recurrir la citada liquidación provisional?

· En fecha 16 de junio de 2002 adquirí una vivienda en Huelva, entrando a vivir en la misma de forma inmediata.

· En fecha 4 de julio de 2005 y con motivo de un traslado laboral me mudé a la provincia de Cádiz.

· En fecha 9 de septiembre de 2005 adquirí una nueva vivienda en Cádiz, entrando a vivir en la misma de forma inmediata.

· En fecha 20 de junio de 2006 vendí mi vivienda de Huelva.

RESPUESTA:

Con carácter previo a la resolución de la consulta planteada por nuestro lector, debemos señalar que nuestro análisis sobre la posible aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia obtenida por éste en la transmisión de su vivienda de Huelva se ha basado en la normativa vigente a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en 2006, año en el que tuvo lugar la transmisión.

De acuerdo con dicha normativa, la exención del beneficio derivado de la venta de una vivienda por reinversión en una nueva vivienda habitual resultará de aplicación siempre que el precio de venta obtenido en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente se reinvierta en la adquisición de su futura vivienda habitual, en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión. Por tanto y a efectos de que el beneficio obtenido en la venta quede exento de tributación en el IRPF, resulta necesario que: (i) la vivienda que se transmite sea la vivienda habitual del contribuyente en el momento de la transmisión, (ii) la vivienda adquirida sea su futura vivienda habitual y (iii) se reinvierta en ella, en un plazo no superior a dos años, el importe obtenido en la transmisión de la primera.

Por lo que se refiere al concepto de vivienda habitual, el Reglamento del IRPF establece que una vivienda tendrá la consideración de habitual cuando constituya la residencia del contribuyente durante un período mínimo, con determinadas excepciones, de tres años y cuando sea habitada por éste, de forma efectiva y con carácter permanente, en un plazo máximo de doce meses contados a partir de su adquisición.

Conforme a esta definición, parece evidente que, en el caso de nuestro lector, la vivienda de Huelva constituyó su residencia habitual desde la fecha de su adquisición hasta el momento de su traslado a Cádiz durante el ejercicio 2005.

Asimismo y conforme a la información facilitada en la consulta, la vivienda que adquirió en Cádiz el 9 de septiembre de 2005 tendrá la consideración de habitual desde dicha fecha siempre que no interrumpa el plazo de permanencia en la misma de tres años exigido por la norma.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, la vivienda que nuestro lector poseía en Huelva no podía constituir en el momento de su transmisión su vivienda habitual ya que esta condición la ostentaba su vivienda de Cádiz. Esta circunstancia supone, conforme a la normativa aplicable en el ejercicio de la venta, el incumplimiento de uno de los requisitos básicos que hemos señalado para que la ganancia patrimonial obtenida pudiera quedar exenta de tributación y, en consecuencia, nuestro lector debiera haber integrado en su declaración del IRPF dicha ganancia y tributado por ella.

En este punto, creemos que resulta interesante señalar que este mismo criterio ha sido aplicado por la propia Dirección General de Tributos (DGT) en diversas Consultas planteadas por los contribuyentes en supuestos de hecho similares al que nos ocupa. En ellas, la DGT manifiesta que, en aquellos casos en los que la adquisición de la nueva vivienda habitual preceda a la transmisión de la anterior, dicha nueva vivienda no debería ser ocupada de forma efectiva y permanente por el contribuyente hasta que se hubiera procedido a la transmisión de la anterior a efectos de no perjudicar el derecho a la exención de la renta obtenida con la transmisión.

A la vista de lo anteriormente expuesto, entendemos que el posible recurso contra el acto de liquidación tributaria de que ha sido objeto nuestro lector no tendría demasiadas garantías de éxito si tenemos en cuenta que tendría que basarse en argumentos de tipo finalista que chocan con la redacción literal de las normas aplicables y con la doctrina administrativa y/o en la propia modificación normativa que comentamos a continuación.

Por último y a título informativo, señalar que si la transmisión de la vivienda se hubiera formalizado durante el presente ejercicio, la conclusión sería distinta ya que el nuevo reglamento aplicable para los ejercicios 2007 y siguientes establece, como novedad en relación con el concepto de vivienda habitual, que debe entenderse que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.

Josep Torras

Francisco Chamorro

GARRIGUES Abogados y Asesores Tributarios